כל המונחים החשובים שצריך להכיר כשנכנסים לעולם המשכנתאות – קצר, ברור ולעניין.
כל הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס נדל"ן (דירה, בית, מגרש וכדומה).
אורך ההלוואה המקסימלי הוא עד 30 שנים, בהתאם לרגולציה. בנוסף, ניתן לקחת יותר מהלוואת משכנתא
אחת
במקביל אך בכל מקרה ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מסך ההכנסה הפנוייה של הלווים.
ניתן לקבל עד 75% מסכום העסקה (בהתאם לרגולציה ולנתוני הלווה).
כמו כן, באם מדובר בהלוואת משכנתא ראשונה של הלווים, ניתן להשתמש ב"הלוואת זכאות". בנוסף, באם מדובר
בתכנית מחיר למשתכן, ניתן לקבל תנאים עדיפים עוד יותר במימון העסקה.
דירה שנרכשה בעוד שהנכס הקיים עדיין לא נמכר. על פי חוק, יש למכור את הדירה הראשונה בעד 24 חודשים.
בסוג משכנתא זה, ניתן לקבל עד 70% מימון מסך הרכישה בניכוי משכנתא קיימת (באם ישנה).
בנוסף, באם יש חוסר בהון הלווים לרכישת הנכס החדש, ניתן לקחת הלוואת גישור שתפרע עם מכירת הנכס
הקיים.
מבחינת החוק זהו נכס להשקעה ועליו יהיה מימון בעד 50% מסכום העסקה בניכוי משכנתא קיימת (באם ישנה).
הלוואה זו ניתנת ללא תלות במספר הדירות שבבעלות הלווה.
שינוי תנאי המשכנתא באותו הבנק: החלפת מסלולים, שינוי ריביות או קיצור/הארכת תקופה. נעשה בדרך כלל
כאשר הריביות בשוק ירדו או כאשר יש שינוי בתזרים החודשי ומכאן להגדיל או להקטין את ההחזר . בכל
מקרה, מומלץ לבדוק אחת למספר שנים התכנות למחזור ההלוואה כדי להתאים את ההלוואה אל מצב הנוכחי של
הלווים וכן להפחתת הריבית.
העברת המשכנתא לבנק אחר, במטרה לקבל תנאים טובים יותר (ריביות, תקופה, תמהיל). הבנק החדש פורע את
ההלוואה בבנק הקודם, והלקוח משלם מעתה לבנק החדש בלבד. במחזור חיצוני יש יותר סיכוי לקבלת תנאים
טובים מאשר מחזור פנימי. מומלץ לבדוק אחת למספר שנים התכנות למחזור ההלוואה כדי להתאים את ההלוואה
אל מצב הנוכחי של הלווים וכן להפחתת הריבית.
תוכנית ממשלתית המאפשרת לרוכשי דירה זכאים לרכוש דירה חדשה מקבלן במחיר מוזל, בהתאם לתנאי זכאות
ואזורי ביקוש. בניהול העסקה נדרש תיאום בין תנאי המכרז, לוחות התשלומים והמשכנתא.
רכישת דירה ישירות מהקבלן לפי מפרט ולוח תשלומים שנקבע בחוזה. ברוב המקרים הכסף מועבר לקבלן בשלבים
בהתאם להתקדמות הבנייה, והמשכנתא מותאמת ללוח התשלומים.
הלוואה המיועדת לשיפוץ, הרחבה או שדרוג נכס קיים. לעיתים נלקחת כמשכנתא לכל מטרה כנגד הנכס, ולעיתים
כהלוואת שיפוץ במסגרת המשכנתא הקיימת.
הלוואת משכנתא בתנאים מועדפים מטעם המדינה, הניתנת לזכאים בהתאם לניקוד שנקבע על ידי משרד הבינוי
והשיכון. ההלוואה משולבת בדרך כלל יחד עם משכנתא בנקאית רגילה.
זוהי למעשה עסקת מינוף של נכס קיים, כאשר ניתן לגייס עד 50% משווי הנכס + 200,000 ש"ח בניכוי משכנתא
קיימת (באם יש). זו המשכנתא היחידה בה אין צורך בהון עצמי של הלווים שכן הנכס שבבעלותם ימושכן לטובת
הבנק. בדרך כלל, תנאי הלוואה כזו, יהיו יותר יקרים מאשר בסוגי משכנתא אחרים
מענק חד־פעמי הניתן לזכאי מחיר למשתכן בהתאם ליישוב ולמרחק ממרכזי הביקוש. המענק מופחת ישירות ממחיר
הדירה או מהיקף המימון הנדרש.
היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס או מחיר העסקה (הנמוך מביניהם). לדוגמה: הלוואה של 750,000 ₪
על נכס בשווי 1,000,000 ₪ = אחוז מימון של 75%.
הלוואת משכנתא הניתנת על ידי גופים שאינם בנקים: חברות ביטוח, קרנות מימון וגופים מוסדיים. לרוב
התנאים גמישים יותר אך הריביות והעמלות יכולות להיות גבוהות יותר.
הלוואה המתאימה לבעלי דירות מעל גיל 55 אשר מעוניינים לקבל כסף כנגד הבית, ללא החזר חודשי שוטף.
ההלוואה נפרעת במכירת הנכס או על ידי היורשים, בדרך כלל לאחר פטירת הלווים.
תהליך מקצועי שבו נבחנות ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות והיעדים של הלווה, במטרה להתאים את גובה
ההלוואה, התקופה והתמהיל ליכולת ההחזר ולתוכניות העתידיות.
חלקו של הלקוח בעסקה – חסכונות, פיקדונות, קרנות, כספי ירושה וכדומה – שאינם ממומנים באמצעות
ההלוואה. ככל שההון העצמי גבוה יותר, אחוז המימון נמוך יותר ותנאי המשכנתא בדרך כלל טובים יותר.
ציון כלכלי המשקף את התנהלותו הפיננסית של הלקוח בעבר: החזרי הלוואות, חריגות, צ'קים חוזרים ועוד.
דירוג גבוה מעיד על התנהלות תקינה ומסייע לקבלת תנאים טובים יותר.
אדם המתחייב מול הבנק לעמוד בתשלומי המשכנתא אם הלווה לא יעמוד בהם. ערב משלם נחשב חלק מהלווים לכל
דבר, בעוד שערב תומך מצרף בעיקר את הכנסתו לחישוב כושר ההחזר.
הכנסות שהבנק מכיר בהן לצורך חישוב כושר ההחזר: משכורת קבועה מתלוש שכר, הכנסות מעסק (עם דוחות
מתאימים), פנסיה, קצבאות קבועות ועוד. הכנסות לא־קבועות או לא־מדווחות עשויות שלא להילקח בחשבון.
ההכנסה שנותרת ללקוח לאחר ניכוי מס, הלוואות קיימות והתחייבויות קבועות. על בסיס ההכנסה הפנויה
מחושב יחס ההחזר המקסימלי למשכנתא.
מסמך ראשוני מהבנק המאשר, בכפוף לתנאים, את גובה המשכנתא שניתן לקבל ואת התמהיל המומלץ. האישור
מאפשר ללקוח לחפש נכס בידיעה מהי מסגרת המימון הזמינה לו.
עמלה אשר הבנק יכול לגבות כאשר פורעים מסלול בריבית קבועה לפני מועד הסיום, במצב שבו הריביות בשוק
נמוכות מהריבית שבה נלקחה ההלוואה. העמלה נועדה לפצות את הבנק על אובדן הרווח העתידי.
הלוואה קצרה המאפשרת ללקוח להשלים את העסקה החדשה לפני קבלת הכספים ממכירת הנכס הקיים. ההלוואה
נפרעת בדרך כלל עם קבלת התמורה ממכירת הדירה.
היחס בין ההחזר החודשי עבור הלוואת המשכנתא לבין ההכנסה החודשית הפנויה. בעוד הרגולציה והבנקים
מאפשרים עד 40%, לא מומלץ לעבור מעל 35% ברוב המקרים על מנת להקל על תזרים המזומנים. כלומר באם
הכנסה חודשית פנויה נאמדת ב15,000 אזי רגולטורית ניתן להחזיר עד 6,000 עבור המשכנתא.
היכולת האמיתית של הלקוח לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן, בהתאם להכנסות, הוצאות, התחייבויות
קיימות ותכניות עתידיות. כושר ההחזר נמדד גם ברמת יחס ההחזר וגם באופי ההתנהלות בחשבון.
מסלולי הלוואה שבהם הריבית נשארת קבועה לאורך כל התקופה (צמודה למדד או לא־צמודה). מספקים יציבות
בתשלום החודשי אך לעיתים יקרים יותר בתחילת ההלוואה.
החלוקה של סכום המשכנתא בין מסלולים שונים (קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, פריים, משתנות, צמוד דולר
וכדומה). תמהיל נכון מפזר סיכונים ומתאים את ההלוואה לצרכים של הלקוח.
האופן שבו הבנק מחויב להחזיק הון עצמי כנגד כל מסלול משכנתא בהתאם לרגולציה. מסלולים הדורשים הקצאת
הון גבוהה יותר יהיו בדרך כלל יקרים יותר מבחינת ריבית.
ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. משמשת בסיס למסלולי משכנתא בריבית פריים. כאשר ריבית
בנק ישראל משתנה – גם ריבית הפריים מתעדכנת.
מסלולי משכנתא שבהם הריבית מתעדכנת כל תקופה (למשל כל 5 שנים) לפי עוגן מסוים – מדד, ריבית בנק
ישראל, אג"ח וכדומה. ההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בשוק.
הריבית שקובע בנק ישראל אחת לחודש, בהתאם למצב האינפלציה והמשק. משמשת בסיס לחישוב ריבית הפריים
ומשפיעה על ריביות המשכנתא במשק כולו.
לקוחות שאינם מוגדרים כתושבי ישראל לצרכי מס. עבורם חלים כללים נפרדים בנושא משכנתאות. תושבי חוץ
יהנו מאחוזי מימון נמוכים יותר עד 50% ודרישות מסמכים מחמירות.
כאשר מדובר בדירה שעברה בירושה, עד 50% בעלות בדירה כזו לא תחשב בעלות על דירה לצרכי מימון ומכאן
יכולל היורש לקבל מימון מקסימלי(75%) ברכישת דירה
רכישת נכס מקרוב משפחה. בעסקאות אלו הבנק ידרוש בדרך כלל שמאות מוקפדת על מנת לוודא שהעסקה משקפת את
שווי השוק האמיתי של הנכס, ולא מחיר מופחת לצורכי משפחה בלבד. כמו כן, הבנק יבקש לוודא כי למוכר יש
מקום מגורים חלופי על מנת להימנע ממצב של עסקה פיקטיבית, על ידי הסכם שכירות או אישור זכויות על נכס
אחר.
מס המוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין (השבח). מס שבח הוא מס שאינו משולם במקרה של
שיפור דיור או דירה ראשונה במקרה של בעלות על הדירה מעל ל-18 חודשים.
חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך, הקובעת את שווי השוק של הנכס. הבנק מסתמך על השמאות לצורך
קביעת אחוז המימון המקסימלי.
בדרך כלל נדרשים שני סוגי ביטוח: ביטוח מבנה (מגן על הנכס מפני נזק) וביטוח חיים ללווה/לווים (מבטיח
את סילוק ההלוואה במקרה פטירה). הביטוחים משועבדים לטובת הבנק.
ביצוע שמאות לנכס לפני חתימה על חוזה או לפני לקיחת משכנתא, כדי לוודא שהשווי תואם את מחיר העסקה
ולבדוק מגבלות תכנוניות/משפטיות מראש.
צורת פריסת החזר ההלוואה לאורך זמן. הנפוצים הם:
• לוח שפיצר – תשלום חודשי כולל קבוע, כאשר חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן לאורך השנים.
• קרן שווה – החזר קבוע של קרן ההלוואה בכל חודש, כך שהתשלום הכולל גבוה יותר בהתחלה ויורד
בהמשך.
• בלון – דחיית חלק מהקרן לסוף התקופה, לעיתים בשילוב עם מסלול אחר.
בהנחה שלאחד הצדדים הרוכש את הבית אין דירה נוספת, זה נחשב לרכישת דירת מגורים יחידה ובכך אחוז
המימון יעמוד על 75% משווי הבית בניכוי יתרת משכנתא קיימת.
כאשר לווה מעוניין לקחת הלוואת משכנתא נוספת כמו הלוואה לצורך שיפוץ, יחס ההחזר של הלווה לא יעלה על
40% בשתי הלוואות יחד.
